Die Prozentsätze für die lineare Abschreibung von Gebäuden sind gesetzlich in § 7 Abs. 4 EStG festgelegt. Bisher waren Gebäude mit 2 Prozent jährlich abzuschreiben.
Seit dem 01.01.2023 ist eine lineare Abschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen von drei Prozent jährlich möglich. Dem hat der Bundesrat im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 zugestimmt.
Aus dem erhöhten AfA-Satz resultiert ebenso eine kürzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren, welche jedoch keinen Einfluss auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden haben und regelmäßig mehr als 50 Jahre betragen wird.
Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf ein Gebäude nach seiner tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschriebenwerden. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer geringer als die gesetzlich bestimmte Nutzungsdauer, kann dies steuerlich berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige muss anhand geeigneter Darlegungsmethoden (z.B. gutachterliches Restwertgutachten) nachweisen können, dass tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer vorliegt. Diese Möglichkeit bietet vielfach einen sehr relevanten (und oftmals übersehenen) Renditehebel in der Vermietung. Nicht minder spannend ist die künftige Möglichkeit die in der Vergangenheit oftmals nachteilige Aufteilung von Grund.- und Boden/Gebäude für die Zukunft zum Vorteil zu berichtigen, um ein höheres Abschreibungsvolumen und mithin eine geringere Steuerlast zu designen.
Ab dem 01.01.2023 gilt zudem eine befristete Sonderabschreibung für den Mietwohnneubau, mit der innerhalb von vier Jahren ganze fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen steuerlich abgesetzt werden können. Voraussetzung für die steuerliche Begünstigung ist die Einhaltung des energetischen Gebäudestandards „Effizienzhaus 40“ (EH40/QNG). Um nicht den Bau von Luxuswohnungen steuerlich zu fördern, gilt eine Obergrenze der Herstellungskosten von 4.800€ pro Quadratmeter. Hiervon können maximal 2.500€ pro Quadratmeter steuerlich geltend gemacht werden.
Darüber hinaus können Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt steuerfrei betrieben werden. Diese Regelung gilt bereits rückwirkend ab dem 01.01.2022 und wird vielfach für eine geringere Steuerlast und allem voran weniger Bürokratie sorgen. Gefällt uns 😊
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